Disdetta Locazione Commerciale &Raquo; La Risoluzione Anticipata Del Contratto Di Locazione
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Locazione commerciale diniego di rinnovo Il locatore può impedire il rinnovo automatico della locazione alla prima scadenza inviando al conduttore una comunicazione c. d. di diniego di rinnovo. Il diniego di rinnovo, tuttavia è consentito al locatore solo in alcuni casi previsti all'articolo 29 della L. 392/78. Tra questi ne elenchiamo alcuni: utilizzo in proprio dei locali (da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta) come abitazione o esercizio di una delle attività indicate nell'art. 27 L. 392/1978 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; demolizione o ricostruzione, integrale ristrutturazione. In questo caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio dell'Immobile in favore del locatore. In caso di diniego di rinnovo, il locatore dovrà indicare nella lettera raccomandata uno dei motivi previsti dalla legge a pena di nullità, altrimenti il conduttore potrà proseguire nel rapporto contrattuale considerando la locazione non terminata dall'invio di questa comunicazione non completa.
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Per l'aggiornamento, l'articolo 32 della legge 392/78 dispone che le variazioni in aumento non possano essere superiori al 75% rispetto a quelle, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati, salvo che la durata minima del contratto superi quella prevista dalla legge. Durata e recesso I contratti di locazione ad uso diverso hanno durata minima di sei anni per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico (agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili). Se l'immobile è destinato ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, la durata minima non può essere inferiore a nove anni.
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In base a quanto stabilisce l'art. 7 della legge 392/78, la disdetta del contratto commerciale va data con un preavviso di 12 mesi. Quindi volendo lei dovrebbe obbligare il suoi inquilino a versarle l'intero ammontare del preavviso, anche se ha ceduto il contratto. L'art. 36 della legge precisa infatti che in caso di cessione del contratto " il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte". Quindi lei potrebbe mettere in mora il conduttore persona fisica e non la società subentrante, per obbligarlo a versare l'intera annualità di preavviso. Poiché, però, l'inquilino intende lasciare l'immobile sta a lei valutare la convenienza economica dell'operazione rispetto alla possibilità di affittare nuovamente il locale alla scadenza naturale del contratto.
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Tra queste troviamo, ad esempio, quando l' immobile deve essere adibito ad abitazione usufruibile da parte dello stesso locatore o del coniuge o di un parente stretto (quindi effettuando un cambio di destinazione d'uso della struttura); oppure nel caso in cui, sempre gli stessi soggetti (proprietario, suo coniuge o suo parente), vogliono riottenere l'immobile per avviare una propria attività commerciale; o ancora quando si intende demolire la struttura per ricostruirla o effettuarvi un restauro o ristrutturazione. Ricordiamo comunque che, nel caso in cui siano trascorsi i 6 mesi dal rilascio dell'immobile da parte del locatario ed il locatore non abbia ancora avviato nessuna attività prevista dal citato articolo 29, il primo ha facoltà di richiedere di ripristinare il contratto di locazione commerciale precedentemente in essere. Adempimenti fiscali e modello di disdetta della locazione Qualsiasi siano i soggetti che fanno richiesta di recesso dal contratto di locazione commerciale e le motivazioni alla base dello stesso, spetta al locatore effettuare la comunicazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla risoluzione del vincolo contrattuale, attraverso la compilazione del modello RLI.
Tutto questo purché l'avviso sia espresso chiaramente (e di conseguenza sia chiara la volontà dello stesso locatore) e che la disdetta venga ricevuta dal destinatario almeno 6 mesi prima della scadenza. Ciò permette, difatti, al proprietario dell' immobile di poter comunicare la propria decisione di interrompere il contratto di locazione non obbligatoriamente con la raccomandata, anche se prescritta dalla legge. Locazione immobili ad uso commerciale Si è parlato finora di contratti di locazione ad uso abitativo, tuttavia pressoché le medesime regole sussistono nell'ipotesi in cui un soggetto locatore affitti un immobile o una struttura ad un'altra persona, il conduttore, per finalità commerciali. Oggetto di un contratto di affitto possono essere capannoni, negozi, studi, botteghe e qualsiasi locale per uso professionale, artigianale e industriale. Gli elementi caratteristici di tale genere di contratti sono la durata degli stessi, in pratica 6 anni rinnovabili per ulteriori 6, e la libertà circa il prezzo del canone di locazione.
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Il locatario può disdire un contratto di locazione a tempo indeterminato nel rispetto dei termini stabiliti dalla legge o dal contratto. Disdetta entro i termini Il locatario che intende lasciare l'abitazione che occupa deve disdire il contratto di locazione, preferibilmente per raccomandata, rispettando i termini prescritti. Se l'abitazione è affittata a una coppia sposata o in unione domestica registrata, la disdetta è valida unicamente se sottoscritta da entrambi i coniugi o partner. Di norma, il termine di disdetta per gli appartamenti è di tre mesi. Il locatario deve ricevere la disdetta per tempo (un giorno prima che decorra il termine). Se non stabilito altrimenti nel contratto, si applicano i termini di disdetta previsti dalle abitudini locali. Le autorità di conciliazione forniscono informazioni in merito. Modelli di lettere di disdetta Rinuncia subito dopo la firma del contratto I termini di disdetta del contratto di locazione si applicano sin dalla firma dello stesso. Firmate il contratto di locazione solo se siete certi della vostra decisione.
In situazioni come queste è, invece, opportuno che l'affittuario segnali le problematiche al proprietario invitandolo ad intervenire. Quelle segnalate, infatti, sono situazioni che certamente comportano una riduzione nel godimento del bene, ma non rendono l'appartamento del tutto invivibile. L'inquilino potrebbe di fatto astenersi dal pagamento nel solo caso in cui l'immobile risultasse di fatto inutilizzabile allo scopo. Ad esempio: le pareti cominciano a presentare preoccupanti incrinature, tali da mettere a rischio la solidità dell'abitazione; in una stanza scende acqua dal solaio e, per evitare il peggio, l'affittuario è costretto a sistemare a terra delle bacinelle; non arriva l'acqua calda nel bagno; ecc. Sospensione pagamento canone locazione per Coronavirus Sappiamo che con il Dpcm 11 Marzo 2020, al fine di contrastare e contenere il diffondersi del virus COVID-19, è stata disposta la sospensione sull'intero territorio nazionale di attività commerciali, servizi di ristorazione e attività inerenti i servizi alla persona.
Hai bisogno di attivare uno sfratto per morosità locazione commerciale e non sai come fare? In questo articolo, vogliamo chiariti le idee su un procedimento che viene intimato dal proprietario dell'immobile, qualora l'affittuario non provveda a pagare le spese di affitto mensile o altre spese che riguardano l'immobile stabilite nel contratto di locazione registrato presso l' Agenzia delle Entrate. Vediamo insieme dunque nello specifico: cos'è lo sfratto per morosità locazione commerciale come funziona quali sono i documenti per richiederlo quali sono i tempi di attuazione Inoltre, grazie ai nostri consulenti esperti in materia, potremo valutare il tuo caso e aiutarti nella sua risoluzione. Buona lettura! Cos'è lo sfratto per morosità locazione commerciale? Lo sfratto per morosità locazione commerciale viene messo in atto dal proprietario dell'immobile nei confronti del suo affittuario che non ha pagato da diverso tempo appunto l'affitto, le spese di condominio e l'imposta di registro.
Anche il proprietario può disdire il contratto, ma solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero -Se intende adibire l'immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti. -Se intende adibire l'immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta; -Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l'immobile per finalità istituzionali. -Se intende ristrutturare l'immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l'operazione non possibile. Se il proprietario dell'immobile effettua la disdetta del contratto, ma entro 6 mesi dal rilascio da parte del conduttore non attua la finalità per cui aveva ottenuto la disdetta, sarà sottoposto a sanzioni e il conduttore potrà ottenere il ripristino del contratto, il rimborso delle spese di trasloco e di altri oneri, oltre che il risarcimento del danno entro 48 mensilità di affitto, oltre alla perdita dell'avviamento.
Una diversa soluzione che potrebbe essere considerata, soprattutto in presenza di canoni importanti, è quella dell' eccessiva onerosità sopravvenuta prevista dall'art 1467 c. ma che porta come conseguenza alla risoluzione del contratto salvo che il creditore non offra di modificare equamente le condizioni del contratto stesso (l'art. 1467 c. recita: "Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell'alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto". Sotto un ultimo ma non meno rilevante profilo è solo il caso di evidenziare un'ulteriore criticità: in termini assoluti non è scontato che il ritardo nell'adempimento sia ritenuto diretta conseguenza dell'attuale situazione legata al Covid19, e pertanto spetterà sempre al debitore dimostrare il nesso causale tra la temporanea chiusura dell'attività e l'impossibilità di adempiere alla prestazione che gli compete (pagamento del canone) e/o fornire la prova dell'eccessiva onerosità sopravvenuta.